Похоже, ситуация на рынке жилья в Москве этой осенью вернется на круги своя, и на переживший аномальную жару город вновь столкнется с четким трендом на повышение цен в последние четыре месяца года. Это значит, что время выжидания для потенциальных покупателей недвижимости подошло к концу: в сентябре – октябре, по прогнозам риелторов, на продажу выставят последние отложенные предложения кризисного периода, и стоимость этих объектов будет медленно, но неуклонно расти до тех пор, пока не превысит "пиковый" уровень двухлетней давности.
В ожидании ценового "ралли"
По данным Аналитического консалтингового центра "Миэль", на вторичном рынке жилья столицы с начала года цены в среднем прибавляют по 1% в месяц. Подобная динамика сохранилась и в августе – в две первые недели этого месяца квартиры подорожали на 0,7%.
В результате, прогнозируют специалисты АКЦ "Миэль", по итогам 2010 года вполне вероятно, что стоимость жилья в столице поднимется более чем на 10%, по сравнению с концом 2009 года. Генеральный директор агентства МИАН Василий Митько делает близкий прогноз, считая, что в целом за 2010 год рост цен будет на уровне 8-12%. "Не исключаю, что с сентября на рынке недвижимости может начаться ценовое "ралли" со стороны продавцов, направленное на проверку платежеспособности покупателей. Однако, скорее всего, оно закончится довольно быстро. Для стремительного удорожания квадратного метра сегодня нет экономических предпосылок, уровень доходов населения восстанавливается, но пока еще медленными темпами", – добавляет он.
В то же время руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов считает, что повышение среднерыночной цены осенью будет в пределах 2% в месяц в рублях, а это уже 8% только до конца года.
А руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова не исключает повышения цен в течение осени и на все 10%, что значительно больше прогнозов Митько и "АКЦ Миэль".
В результате, по мнению Таганова, наступающая осень может стать для покупателей жилья последним шансом приобрести квартиру по кризисным ценам.
Возвращение отложенного предложения
Из ожиданий начала в сентябре ценового разбега следует и еще один прогноз: как полагает Митько, опасения, что в будущем недвижимость в Москве будет только дорожать, стимулируют людей, подыскивающих квартиру для покупки, интенсифицировать свои усилия, а значит, этой осенью спрос превысит показатели предыдущих лет. Однако и предложение вряд ли останется на месте, утверждают эксперты: ведь на поднимающий рынок, скорее всего, придут продавцы, в 2008 – 2009 годах отложившие продажу жилья из-за падения цен.
В целом специалисты прогнозируют, что объем выставленных на продажу объектов будет увеличиваться по традиционному осеннему сценарию, без каких-либо резких скачков.
Однако Митько считает, что к началу осени при относительно стабильных внешних и внутренних факторах он может вырасти и резко – как минимум на 20-30%, а при благоприятных обстоятельствах и на все 50% от текущих показателей.
"Таким образом, количество выставленных объектов в Москве составит от 37,2 до 46,5 тысячи единиц", - говорит глава МИАНа. Впрочем, оценки того, как будут закрываться сделки по продаже жилья во втором полугодии 2010 года, у риелторов расходятся. Например, генеральный директор АН DOKI Леонид Меньшиков уверен, что рынок вряд ли будет активнее, чем в первом полугодии, поскольку отложенный спрос был отыгран как раз в двух первых кварталах.
А вот Митько ожидает, что количество сделок во втором полугодии 2010 года превысит показатели первого полугодия на 25-30%, а по сравнению с осенью 2009 года рост может составить до 50-60%.
"В 2009 году ситуация была значительно хуже. Думаю, что во второй половине 2010 года объем сделок возрастет за счет роста доли ипотечных продаж и покупок по субсидиям. Возможно, рынок выйдет на докризисный уровень, либо разница сократится до 10 %", – указывает он.
Ипотека разгоняет спрос
Не только Митько, но и остальные аналитики связывают оживление рынка жилья с активизацией ипотечного кредитования. "Условия кредитования становятся все более либеральными, ставки снижаются, в некоторых случаях снимается и комиссия, как, например, у Сбербанка", - отмечает Таганов.
О том, что доля ипотеки на рынке ежемесячно растет, говорят и данные "Миэля": по подсчетам специалистов АКЦ, в 2008 году доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы достигала 25-27%, затем во время кризиса сократилась до 5-7%, а сегодня почти доросла до докризисных 22-26%.
"По итогам первых двух летних месяцев уже более 26% наших клиентов приобретают недвижимость с использованием заемных средств. Год назад этот показатель находился на уровне 13%", – констатируется в материалах "Миэля".
Алиханова в свою очередь обращает внимание на существенное удешевление стоимости кредитов: если в 2009 году чаще всего можно было рассчитывать на кредит под 14-16%, то сегодня ставки снизились до 10-15% в зависимости от первоначального взноса, валюты и срока кредитования.
Борьба за главенство на рынке
Как это ни странно, но пока эксперты не смогли прийти к однозначному выводу, кто сейчас властвует на рынке – продавцы или покупатели.
Так, эксперты "Миэля" указывают, что сегодня на рынке достаточно широкий выбор квартир, но вместе с тем происходит постепенное удорожание выставленных на продажу объектов. "Поэтому однозначно сказать, какой в настоящее время рынок - продавца или покупателя - нельзя. Это переходный период, при котором активность и заинтересованность обеих сторон одинаково высока", - указывают они.
Однако, поясняет Алиханова, летом предложение квартир было на низком уровне, поэтому рынок был, скорее, продавца, чем покупателя, "однако осенью ситуация изменится".
"С учетом того, что многие недействительные сейчас предложения станут вновь активными, объем предложения довольно существенно возрастет. Это повысит конкуренцию, а значит, и выбор у покупателя появится, и рынок будет, скорее, их, чем продавцов", - объясняет она.
В то же время Митько из-за высокого спроса прогнозирует сохранение рынка продавца в сегменте наиболее дешевого жилья (от 4 до 6-7 миллионов рублей), а в сегментах бизнес-класса и элитного жилья, по его мнению, как минимум до конца года будет существовать рынок покупателя, "так как здесь предложение по-прежнему превышает спрос".
Судьба "альтернативы" не ясна
Колеблются риелторы и говоря о судьбе альтернативных сделок, в рамках которых покупатели, чтобы приобрести новое жилье, идут на продажу старого. Меньшиков напоминает, что до кризиса на альтернативные сделки приходилось 60% от общего числа транзакций, а в кризис их доля возросла до 80%.
"Поскольку в настоящее время рынок стабилизировался, их доля опять будет стремиться к 60%", – считает он. Однако Алиханова уверяет, что альтернативных сделок меньше не станет.
"Это связано с тем, что у покупателей появится выбор, приобрести новую недвижимость, не продавая уже имеющуюся (взять ипотечный кредит), либо воспользоваться альтернативой, с доплатой за жилье лучшего качества за счет кредита", – отмечает она.
Митько же вообще допускает, что доля "альтернатив" может увеличиться благодаря новой программе по кредитованию альтернативных сделок от Сбербанка России, о которой было объявлено летом 2010 года.
"Данная программа позволит значительно расширить возможности заемщиков в выборе подходящего объекта недвижимости. Ранее банк предоставлял ипотечный заем только при условии свободного объекта для покупки. Сейчас банк выдаст кредит, даже если недвижимость стоит в цепочке из нескольких сделок и продается с отсрочкой для поиска продавцом другого места для проживания", - подводит итог собеседник РИА Новости.
Дмитрий Чернов |
